terça-feira, 20 de julho de 2010

CONTRATOS DE COMPRA E VENDA


Contratos de Compra e Venda


Descrição


Com a elaboração de um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel, as partes comprometem-se a celebrar o contrato definitivo que possibilita a transmissão da propriedade nas condições acordadas.
O contrato-promessa apresenta especiais vantagens quando o objecto do contrato não está apto a ser utilizado (é o caso do edifício não estar ainda concluído ou desocupado), ou se o comprador precisar de tempo para recorrer ao financiamento da compra, entre outras situações.



Contratos de Compra e Venda Definitiva:

A compra e venda de imóveis só produz efeitos se for formalizada com a celebração de escritura pública outorgada pelas partes perante o notário.
No entanto, em 15 Julho de 1993 foi publicado o Decreto-Lei n.º 255/93 que veio possibilitar a substituição desta escritura por um contrato realizado em documento particular com reconhecimento notarial de assinaturas, nos casos de compra de um prédio urbano ou fracção autónoma destinada a habitação que seja feita com recurso a financiamento, junto de uma das várias instituições bancárias autorizadas para conceder crédito à habitação.

Nestes casos, a instituição bancária providenciará o documento, efectuará o registo da compra na Conservatória de Registo Predial respectiva e cobrará os impostos que devam ter lugar entregando depois esses montantes aos cofres do Estado.

Formalização da Promessa:

Este contrato deve constar de documento escrito, assinado por ambas as partes com reconhecimento presencial perante o notário.
De notar que no caso de o promitente vendedor ser casado, são necessárias normalmente as assinaturas dos dois cônjuges, uma vez que o regime de bens da generalidade dos casais portugueses é o da comunhão, quer geral quer dos bens adquiridos, e como tal há que provar o acordo do casal para dispôr desses mesmos bens. Quanto ao comprador, qualquer um dos cônjuges pode adquirir bens para o casal.

Eficácia da Promessa:

Os contratos promessa podem surtir efeitos meramente entre as duas partes ou estender-se a terceiros.
Normalmente, a primeira hipótese é a mais verificada, mas muitas vezes revela-se insuficiente para conferir garantias ao comprador.
A sua eficácia pode, no entanto, ser alargada a terceiros se o contrato for inscrito na Conservatória do Registo Predial.
A inscrição na Conservatória pode processar-se por duas vias:
Quando o contrato é celebrado por escritura pública, atribuindo-lhe as partes "eficácia real". Esta via não é muito utilizada porque torna-se muito pouco prática, uma vez que implica a celebração de duas escrituras - a do contrato-promessa e a do contrato definitivo - para a mesma venda;

Quando as partes assinam uma requisição para inscrição provisória da aquisição no Registo Predial. Esta inscrição transforma-se então em definitiva com a inscrição do contrato definitivo.

Incumprimento da Promessa:

Consequências do Incumprimento pelo Promitente - Comprador:
O promitente-comprador faltoso perderá o sinal que tenha entregue ao vendedor
Consequências do Incumprimento pelo Promitente – Vendedor:

Nesta circunstância abrem-se duas alternativas:

Nos contratos com eficácia meramente entre as partes, o promitente - vendedor deverá restituir ao promitente - comprador o sinal que este já tenha pago, em dobro. O promitente - comprador pode em vez disso requerer ao Tribunal que obrigue o promitente - vendedor a cumprir o contrato-promessa, ou seja requerer a "execução específica" do contrato. Se a habitação estiver a ser utilizada e o seu valor, na data do não cumprimento for superior ao preço combinado, então o promitente - comprador tem direito a receber o sinal e/ou parte do preço que pagou acrescido da valorização da habitação;
Nos contratos com eficácia perante terceiros, além de o promitente - comprador ter os meios mencionados acima para agir contra o promitente - vendedor, pode requerer a "execução específica" do contrato mesmo que a habitação ou o terreno já tenham sido vendidos a terceiros desde que esta venda se tenha efectuado depois de o contrato-promessa ser inscrito no Registo Predial. Neste caso, o promitente - vendedor faltoso deverá pagar os prejuízos que causou a todos os lesados, e não só ao promitente-comprador.

Quem pode requerer?

Qualquer interessado.

O que preciso para requerer?

Documentos Necessários:

Documentos de Identificação (Bilhetes de Identidade ou Cartões de Cidadão) e números fiscais de contribuinte dos outorgantes; no caso de serem representados por procuradores, as respectivas procurações;
Caderneta predial actualizada há menos de seis meses pela Repartição de Finanças da área do imóvel;
Certidão da Conservatória do Registo Predial, onde conste a descrição do prédio e a inscrição em nome do vendedor;
Licença de construção (se for a 1.ª transmissão e o prédio ainda estiver por concluir) ou de habitação emitida pela respectiva Câmara Municipal;

Formalização da Promessa - Na sua redacção devem ser incluídos:

Elementos do próprio contrato definitivo:

A identificação completa das partes - nome, estado civil, profissão, residência, número de Bilhete de Identidade ou de passaporte e número fiscal de contribuinte;
A identificação da habitação ou do terreno - localização e composição da casa com todas as suas componentes (quintal, anexos, garagem) e delimitação do terreno, número da licença e/ou construção;
O preço combinado para a transacção e forma de pagamento.

Elementos específicos do contrato-promessa:

O pagamento do sinal, o seu montante, se vai ser reforçado até ao contrato definitivo e em que condições;
O prazo para a realização da escritura de compra e venda;
A eventual utilização da habitação ou do terreno pelo promitente-comprador antes de celebrada a escritura;
A possibilidade de haver lugar ao pagamento de juros por atraso na celebração da escritura;
A possibilidade de o promitente - comprador fazer obras antes da escritura.
A entrega pelo promitente-comprador de algum montante de sinal deve sempre constar no contrato, sendo o sinal abatido no preço da venda quando for celebrado o contrato definitivo.
Deve constar do contrato - promessa o maior número de elementos sobre a aquisição, pois isso conferirá mais garantias às partes em eventuais litígios sobre o incumprimento do contrato.
O contrato está sujeito a imposto do selo, tal como os contratos de compra e venda e de arrendamento, pago por meio de guia na respectiva Repartição de Finanças (ver Lei n.º 150/99, de 11 de Setembro, que aprovou o Código do Imposto de Selo).




Fonte: http://www.portaldocidadao.pt

quarta-feira, 14 de julho de 2010

NOTÍCIAS DO MERCADO IMOBILIÁRIO

Crédito Habitacional em Crescimento no Brasil



Não é novidade para ninguém que o crédito tem crescido na atual fase da economia brasileira, em uma média de 2% ao mês, porém segundo o Banco Central, através do seu Departamento Econômico chefiado por Altamir Lopes, o crédito habitacional pode crescer mais ainda já que representou até maio deste ano uma fatia pequena do PIB (produto interno bruto) do país, apenas 3,5%.


No cenário atual da economia brasileira que em curto prazo indica uma confortável estabilidade este aumento não representaria um risco à economia nacional. Pelo contrário aqueceria ainda mais a economia e atenderia um setor, o habitacional, que ainda apresenta um grande déficit. Em comparação com financiamento de veículos a diferença é muito pequena em volume de dinheiro. O crédito imobiliário até maio representava R$ 107,7 bilhões enquanto os recursos dos financiamentos para veículos chegavam ao montante de R$ 108,3 bilhões.


E o quadro é favorável para um aumento do crédito imobiliário já que segundo o funcionário do Banco Central a inadimplência mantém-se estabilizada em função do aumento do emprego e da renda, o que leva as pessoas a buscarem mais empréstimos porque possuem mais condições de honrarem estes compromissos. Em alguns casos os atrasos de pagamentos até 90 dias recuaram em Maio na comparação com o mês de Abril. Já a taxa de inadimplência acima de 90 dias se mantém desde março estável no patamar de 5,1%.


O que comprova o aquecimento da economia com as pessoas fazendo mais empréstimos e o honrando com o emprego e a renda que tem seus níveis aumentando. E mesmo com o aumento das taxas de juro dos empréstimos seguindo a tendência da Taxa Selic – que deverá continuar subindo até o patamar de 12% até o final do ano -este custo a mais acaba sendo absorvido com os prazos mais longos que o comércio oferece.


Assim se mantendo a economia, é mais do que justo que o crédito habitacional também cresça favorecendo este setor tão importante na questão social do país.


Fonte: Agência de Notícias

terça-feira, 13 de julho de 2010

IPTU, SAIBA UM POUCO MAIS

Como é feito o cálculo do IPTU

Como é feito o cálculo do IPTU


Anualmente, boa parte dos proprietários de imóveis de todas as regiões do Brasil têm que encarar aquela que é uma das mais importantes taxas imobiliárias do país, o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Na cidade de São Paulo, desde 2010, basta ter um imóvel com valor venal acima de 70.000 reais para fazer parte do pelotão de contribuintes cobrados pela prefeitura. A contribuição é tão tradicional dentro da rotina imobiliária do país que pouca gente sabe verificar se está pagando um imposto compatível com as condições estruturais do imóvel e da região em que ele está localizado.


Isso porque o tributo é definido com base no valor venal do imóvel, calculado a partir da Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGVI) do município. Este documento oficial cataloga o preço médio do metro quadrado em cada via da cidade. Assim, para descobrir quanto você vai pagar de IPTU, basta aplicar ao valor venal da sua propriedade as alíquotas determinadas pela legislação municipal. Boa parte dos municípios adota o cálculo progressivo do imposto. “A alíquota é definida pelo valor do imóvel. Quando menor o valor, menor a alíquota”, afirma Nelson Lacerda, advogado tributário do escritório Lacerda & Lacerda. Por exemplo, o proprietário de um imóvel avaliado em 500.000 reais que fica em um município cuja alíquota, para esta faixa de preço, é de 1,4%, irá pagar 7.000 reais de imposto.


Boa parte das confusões, no entanto, não está neste cálculo. Mas, sim, na definição das variáveis da fórmula. “A avaliação dos imóveis é feita de maneira massiva e há risco de distorções”, afirma Amir Khair, consultor financeiro e ex-secretário de Finanças da Prefeitura de São Paulo. De acordo com ele, o custo do metro quadrado em cada região é definido a partir das melhorias de infraestrutura ou depreciação do local. “Por exemplo, fatores como construção de estações de metrô ou inauguração de shopping centers tornam a área mais valorizada”, afirma. “Por outro lado, se é construído um pontilhão em frente a sua casa, o valor do IPTU deve diminuir”. A qualidade dos imóveis também interfere nesta avaliação. “Se sua casa tem um padrão melhor que a do seu vizinho, você irá pagar um imposto maior”, diz Lacerda.


O ideal, de acordo com o Khair, é reajustar o valor ano a ano. No entanto, muitas prefeituras retardam esse procedimento. O governo municipal de São Paulo, por exemplo, antes dos polêmicos reajustes de 2010, levou oito anos para atualizar as avaliações dos imóveis da cidade. “Nestes casos, é mais comum existir uma grande distância entre o valor venal e a realidade do mercado”, explica o ex-secretário. A solução para evitar as distorções, segundo ele, seria estabelecer um limite para a alta do imposto – no caso paulistano, em 2010, ficou determinado que o IPTU poderia ser elevado em até 30% para imóveis residenciais e em até 45% para comerciais -, além de baixar as alíquotas. Em São Paulo, elas foram elevadas.


Diante da suspeita de aplicação incorreta do tributo, o ideal é recorrer à Justiça. Para isso, é preciso contratar um perito que comprove a suspeita e calcule o valor ideal a ser pago. “Prove com dados e peça uma liminar judicial para depositar o imposto ideal em juízo”, explica Lacerda. Esta postura impede que você seja considerado inadimplente ou continue contribuindo com uma taxa abusiva.


Fonte: Revista Exame