Entenda a aplicação de juro no financiamento imobiliário

Conheça os sistemas de amortização utilizados para calcular as prestações e como eles afetam o gasto mensal

Ao fazer um financiamento bancário, você receberá um capital sobre o qual incidirão juros

Se a decisão de comprar um imóvel passa pela escolha de um financiamento imobiliário, é importante entender algumas questões que irão influenciar diretamente na composição do valor das parcelas, como taxa de juro, sistema de amortização e outros custos adicionais.

Ao fazer um financiamento bancário, você receberá um capital sobre o qual incidirão juros. Mensalmente terá que pagar prestações (ou parcelas) até quitar todo o saldo da dívida. Cada prestação tem duas partes: amortização e juros.

Amortização é a parte do capital que está sendo devolvida ao banco. Juros são o "aluguel" do dinheiro que incide sobre todo o saldo da dívida, chamado saldo devedor. Quando você paga uma prestação, estará pagando não apenas os juros do financiamento, mas também estará amortizando, isto é, devolvendo uma parte do capital emprestado.

Cada instituição bancária define seu limite para o valor do imóvel, o máximo financiável, a taxa de juros e o prazo para o pagamento. Na prática, as taxas de juros cobradas pelas instituições variam de 4,5 a 14% ao ano, sendo que as taxas mais baixas correspondem a programas habitacionais subsidiados pelo governo, sujeitos a condições mínimas para enquadramento, que envolvem renda familiar e valor do imóvel, como o Minha Casa Minha Vida.

A maneira como a prestação será calculada é definida pelo sistema de amortização adotado pelo contrato de financiamento. Dependendo do banco e do tipo do financiamento,você poderá optar por um dentre os seguintes sistemas de amortização: Price, SAC, SACRE.

Tabela Price: prestações fixas, juros decrescentes e amortizações crescentes.

O sistema Price de amortização é utilizado em todas as linhas de financiamento que trabalham com parcelas fixas. Muitas pessoas são atraídas pela prestação inicial geralmente de valor menor do que as de outros sistemas. Porém, as prestações em comparação aos outros planos ficam maiores no final do contrato.

Pelo sistema Price, as prestações e o saldo devedor são corrigidos mensalmente pela TR. A amortização inicial dos juros nesse sistema é menor, fazendo com que apenas a partir da metade do número de anos estabelecido em contrato comece a ser reduzido o saldo devedor do comprador.

Via de regra, é mais oneroso para o comprador. Isso porque, nos primeiros meses, em virtude da parcela fixa, o valor a ser abatido do saldo devedor é muito pequeno: a maior parte vai para o pagamento dos juros. E como os juros incidem sobre o saldo devedor (que foi pouco reduzido), o valor total pago no fim do financiamento tende ser maior.

SAC - Sistema de Amortização Constante

Tabela SAC: prestações decrescentes, juros decrescentes, amortizações constantes.

O sistema SAC caracteriza-se por amortizar (diminuir) um percentual fixo da dívida desde o início do financiamento. Ou seja: na composição total da parcela paga mensalmente, o valor correspondente ao pagamento da dívida permanece constante, enquanto o valor correspondente ao pagamento de juros diminui progressivamente.

Na prática, significa que o valor das prestações e o do saldo devedor tendem a diminuir ao longo do tempo. O comprador, no entanto, deve ter maior fôlego financeiro para arcar com parcelas mais altas no início dos pagamentos.

Com o SAC, o risco de o saldo devedor sofrer aumentos acentuados é baixo. Isso porque, mantida a atual taxa de atualização monetária, cada parcela paga será abatida desde o início. Além disso, as prestações futuras tendem a diminuir continuamente ao longo do financiamento. Assim, o cliente passa a ter maior controle da dívida no longo prazo e uma maior tranqüilidade para planejar o futuro.

Enquanto na Tabela Price as prestações são iguais, no SAC, elas são diferentes e tendem a diminuir com o tempo. Mas, no SAC, as amortizações são iguais.

SACRE - Sistema de Amortização Crescente

Tabela SACRE: prestações decrescentes, juros decrescentes, amortizações crescentes.

Alguns financiamentos utilizam como sistema de amortização uma variação do SAC, denominada SACRE. Esta se difere daquela por corrigir o saldo devedor antes de debitar a parcela do mês, de forma que a amortização do valor emprestado é maior e a ação dos juros é menor.

Sobre os financiamentos incidem uma série de custos adicionais: taxas administrativas, seguros etc. Por isso o custo do financiamento é sempre maior que a taxa de juros contratada. O Conselho Monetário Nacional obriga os bancos a informar em todas as transações financeiras o Custo Efetivo Total (CET), que detalha todos os custos e taxas inclusos no financiamento. Com essa taxa nas mãos, é possível fazer uma comparação consciente. Muitas vezes, o banco que tem a menor taxa pode ter uma prestação mais cara por conta dos custos inclusos, como seguros, avaliação do imóvel e serviços administrativos.

Dicas

1- Evite comprometer, inicialmente, mais de 25% de sua renda com a prestação de um imóvel;

2- Prefira os modelos SACRE e SAC que reduzem a chance de você ficar inadimplente;

3- Use parte do saldo do seu FGTS para reduzir a dívida;

4- Seja conservador: nunca entre em dívidas que exijam o limite máximo de sua capacidade de pagamento.

Recursos da poupança para financiamento aumentam 44,5% em 2011

Projeções da Tendências Consultoria indica aumento menor para 2012

Pesquisa da consultoria econômica Tendências Consultoria aponta o mercado imobiliário como responsável por 1/3 das atividades da construção civil em 2011, mesmo com a redução nas entregas de imóveis ao longo do ano. Grande parte da atividade seguiu impulsionada pelos financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE).

Até julho (último dado disponível da consultoria) foram liberados R$ 43,51 bilhões, que representam aumento de 51,2% sobre igual período de 2010. O valor é relativo a 272,2 mil unidades construídas, em um aumento de 21,3%.

A estimativa para este ano feita pela Tendências é que as liberações com recursos do SBPE aumentem 44,5% em valor, totalizando R$ 82 bilhões, e 20,5% em unidades, totalizando 507,73 mil. Para 2012, a projeção é de alta de 10,4% no montante, somando R$ 89 bilhões, e 10% em unidades, somando 552 mil.

"A redução do ritmo estaria relacionada a uma acomodação, em função da base de comparação muito forte estabelecida nos últimos anos. Entre 2005 e 2010, as liberações anuais passaram de R$ 4,8 bilhões para R$ 56,0 bilhões, crescimento superior a 1.000%", diz o estudo.





"Pelo lado da oferta", continua a projeção, "ainda que a razão entre financiamento do SBPE e recursos da poupança venha apresentando rápido aumento (51,7% em julho), não há preocupação com o esgotamento de recursos do crédito direcionado pelo menos até o fim de 2012. Algumas estimativas apontam que o limite de 65% deverá ser atingido no fim de 2013. Pelo lado da demanda, a evolução ainda favorável do mercado de trabalho e a redução da taxa de juros devem seguir incentivando a tomada de crédito".

Os recursos do FGTS também apresentaram alta entre janeiro e agosto deste ano (último dado da consultoria). Foram liberados R$ 20,0 bilhões, valor 15,7% superior a igual período de 2010. Para o ano de 2011, a projeção é de 7,3% em valor e 8,3% em volume.

Além da expansão da atividade imobiliária, as perspectivas para o setor de infraestrutura, que também representam cerca de um terço da construção civil, são promissora. A empresa acredita que a intensificação das obras de infraestrutura para a realização de megaeventos esportivos em 2014 e 2016 deve impulsionar o setor de construção civil.

Segundo o estudo, além de novas obras, deve ocorrer forte retomada de investimentos que foram interrompidos com a crise de 2008. Desta forma, mesmo que alguns indicadores da construção tenham apresentado desempenho um pouco mais fraco até meados deste ano, a consultoria vislumbra um quadro ainda favorável para o setor.

A projeção para o índice de produção física de insumos típicos da construção (ICC) do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) é de alta de 4,0% em 2011 e 4,5% em 2012. Já a estimativa da empresa para o PIB da construção é de crescimento de 3,7% em 2011 e 4,4% em 2012, ainda acima do crescimento previsto para o PIB total para o qual estima-se alta de 3,3% neste ano e 3,7% no próximo.

Em 2010, foram criados 2,1 milhões de empregos formais, e a projeção para este ano é de 1,6 milhões de novas vagas.

Tendências Consultoria é uma consultoria econômica que trabalha com estudos setoriais em mais de trinta segmentos. É dirigida por Maílson da Nóbrega, ministro da Fazenda de 1988 a 1990, e por Gustavo Loyola, presidente do Banco Central em duas ocasiões (1992 - 1993 e 1995 - 1997).(PiniWeb)

Lei do Inquilinato, novas regras entram em vigor nesta semana

Agora é para valer. As novas regras para o aluguel de imóveis passam a vigorar, a partir desta segunda-feira. Para antigos ou novos contratos. Mas o que de fato muda com as alterações na Lei do Inquilinato? Uma das principais mudanças é que os inquilinos com aluguel em atraso poderão ser alvo de ação judicial de despejo com prazo de 15 dias para desocupação liminar do imóvel, se estiverem sem garantia locatícia. O mesmo prazo poderá ser utilizado para despejo, em trinta dias, caso não seja feita a substituição do fiador que tiver se exonerado. De acordo com o advogado Hamilton Quirino, a ação só poderá ser suspensa com o pagamento do saldo devedor dentro de tais prazos, a partir da notificação. E, nestes casos, o inquilino não poderá ter mais nenhum atraso no período de dois anos sob pena de despejo imediato.

Pelas normas atuais, é exigido que o inquilino receba dois mandados judiciais, o que, no fim das contas, faz a retomada do imóvel demorar, em média, 14 meses. Com a mudança, o gerente jurídico da Apsa, Giovani Oliveira, acredita que o tempo médio para retomada do imóvel será reduzido bastante, para uma média de quatro meses. Ao ler as alterações, alguns podem concluir que o proprietário é o maior beneficiado. Mas, de acordo com Oliveira, o código favorece as duas partes.

“As mudanças são bastante equilibradas e estimulam o bom inquilino e o bom proprietário. Um dos grandes vilões da locação era a dificuldade de se encontrar um fiador. Com as novas regras, o locador não precisará mais ter contrato de fiança para garantir o seu imóvel, pois terá a possibilidade de despejar mais facilmente um inquilino mau pagador através de ação judicial. Isso vai dar maior segurança para aqueles proprietários que atualmente temem colocar imóveis para alugar. A nova lei deve favorecer a oferta para locação, estimulando o setor imobiliário a diminuir o valor de mercado do aluguel”, diz o advogado.

Fiador poderá desistir de seu compromisso – No código atual, o fiador é obrigado a garantir o imóvel até a sua efetiva devolução ao proprietário. A nova lei também estabelece que poderá haver troca de fiador na regência ou prorrogação do contrato. Isso quer dizer que, se o fiador desejar exonerar-se de suas obrigações depois do fim do contrato ou no caso de separação dos cônjuges, deverá comunicar o seu desligamento, mas deve permanecer responsável ainda pela fiança por 120 dias depois de feita a comunicação. O proprietário também terá a possibilidade de exigir um novo fiador ou garantia, caso o atual entre em processo de recuperação judicial.

“Essas novas regras deverão diminuir a resistência dos fiadores, pois o risco para eles também foi diminuído. A antiga lei era complicada e muitas vezes os benefícios desses aluguéis não compensavam a dor de cabeça que vinha junto”, explica o gerente jurídico de locações do Secovi Rio, Antônio Paulo Monnerat.

Multa rescisória proporcional ao período restante do contrato – A nova lei estabelece a proporcionalidade da multa rescisória do aluguel. Assim, se o inquilino decidir entregar o imóvel antes do fim do prazo, ele pagará um valor proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato. Um exemplo: se o prazo for de 30 meses, com multa rescisória de três meses de aluguel e o inquilino sai depois de 18 meses, ele deve pagar multa correspondente aos 12 meses restantes, isto é, de 1,2 mês de aluguel. Também ao proprietário caberá pagar uma indenização ao locatário caso deseje retomar o imóvel antes do prazo estabelecido em contrato sem que tenha sido por uma das utilidades previstas em lei, como o uso próprio.(Zap)

fonte:gestor imobiliario