PREÇO DE IMÓVEIS, ABSURDO

Preço de imóveis atinge o teto e tendência é de estabilidade em 2011


Leigos e especialistas, mutuários, investidores e bancos: no mercado imobiliário, a dúvida é uma só. Os preços já chegaram ao limite ou ainda há espaço para novas altas? De maneira geral, começam a aparecer os primeiros sinais de estabilidade nos preços dos imóveis. Ainda são pontuais os casos de queda, mas é consenso que a vertiginosa escalada de preços dos últimos 18 meses não será mantida.

Se antes os preços mais elevados estavam restritos a bolsões de bairros nobres, como Vila Nova Conceição em São Paulo, Leblon, no Rio, e Plano Piloto, em Brasília, agora já chegam a outras localidades. Em São Paulo, há o residencial nas Perdizes, bairro que ascendeu com a classe média, sendo lançado a mais R$ 9 mil e sala comercial na Vergueiro, zona sul, a R$ 13 mil o metro quadrado. Quanto irão custar esses imóveis quando estiverem prontos, considerando-se apenas a correção do INCC?


João da Rocha Lima Jr, consultor e membro do núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP defende que o INCC, elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, não reflete a realidade do setor -, mesma ponderação já feita pela Cyrela na divulgação de resultados do terceiro trimestre. "O INCC não protege inteiramente o incorporador, então, ele coloca um preço um maior para cobrir o risco de possíveis aumentos de insumo ou mão de obra durante a construção", diz Lima Jr. "O preço está alto por pressão de custos, não há especulação, nem bolha, mas claro que há exageros", diz. Segundo os incorporadores, a pressão maior vem dos preços de terrenos.


Segundo o professor da USP e fontes do setor, há muito teste no mercado imobiliário - empresas de vendas e algumas incorporadoras puxam o preço até o máximo que julgam que determinada região possa alcançar. Mas, segundo o Valor apurou, a parti do quarto trimestre de 2010 - quando houve excesso de oferta para justificar as projeções de lançamentos de companhias abertas - começaram a surgir casos de reajuste de tabelas. Construtoras perceberam queda na velocidade de vendas, um dos principais termômetros do setor devido ao preço elevado.


"Se seguíssemos o preço que as imobiliárias indicavam, estaríamos com o produto parado", diz executivo de uma empresa que lançou imóvel na Vila Olímpia a R$ 10,5 mil o m2 e a sugestão da empresa de vendas era que chegasse a R$ 13 mil. "Conheço a região e sei que aquele preço era alta demais."


A combinação quase perfeita entre aumento de renda e oferta de crédito trouxe para o mercado uma massa de compradores que ficou excluída por muito tempo. O efeito imediato foi um aumento importante da demanda. Houve muitos lançamentos entre 2007 e meados de 2008 - intervalo entre a rodada de abertura de capital e a crise financeira mundial - e, em seguida, as empresas frearam bruscamente. "Quando o mercado voltou, havia pouca oferta e os preços naturalmente subiram", diz Guilherme Vilazante, analista do Barclays Capital. "Os incorporadores ficaram animados com velocidade de vendas muito alta, tudo o que colocavam vendia rápido e a oferta voltou a crescer", afirma. Na sua opinião, a tendência é que os preços se estabilizem a partir de agora. "Em 2009 e 2010, as velocidades de vendas estavam distorcidas para cima. "


O executivo de uma das grandes companhias abertas vai na mesma direção: na sua opinião, a velocidade de vendas de 2011 vai ser menor que a do ano passado, embora ainda se mantenha em níveis altos, acima de 25% no trimestre. A companhia não baixou preços, mas também não projeta aumentos reais para o ano, somente ajuste pelo INCC. Klausner Monteiro, diretor nacional de vendas da Rossi, avalia que não houve aumento, mas um processo de recuperação dos preços nos últimos anos. "Agora, o preço vai se ajustar à oferta e a tendência é de estabilidade."


Para Cesar Worms, CEO da BN Corp (joint venture entre a construtora Bueno Netto e Bank of America na área de imóveis comerciais), os preços não vão cair, mas já chegaram no topo. "É uma questão de percepção de valor, o mercado leva cada vez menos desaforo", diz. "Nós, incorporadores, teremos que fazer uma gestão da incorporação mais eficiente". Para Worms, aumento de custos fora da curva, podem não ser absorvidos.


Um investidor imobiliário que compra imóveis na planta para vender depois de prontos, desistiu do negócio recentemente. "O upside que eu poderia ter ficou todo na mão do incorporador", diz. Também parou de comprar salas comerciais. "No preço que estão lançando e o preço que eu vou receber pelo aluguel, a conta não fecha", diz. É consenso no mercado que o aluguel de escritórios pequenos não sobe na mesma proporção.


Já o diretor financeiro de uma companhia aberta vai na contramão do setor e defende que, sim, ainda há espaço para altas, principalmente nas regiões mais nobres de São Paulo. Na sua avaliação, com o aumento da renda, há uma tendência natural de as pessoas se aproximarem das regiões melhores. "Quem está na Barra Funda, vai para Perdizes e quem está em Pirituba, vai para a Barra Funda, retroalimentando o mercado", afirma ele.


A margem das empresas está subindo. Ao final de 2008, a margem líquida média das abertas era de 10%. Ao final de 2009, havia subido para 14%. No terceiro trimestre do ano passado, últimos dados disponíveis, a margem líquida do setor estava em 15%.(ValorOnLine)


Postado por Joel Francischetti


REAJUSTE ALUGUÉIS PARA FEVEREIRO 2011

Cícero Militão/ Construtora e Imobiliária SOLIC

A obra atrasou, e agora?

Saiba como gerir os danos à imagem e custos adicionais quando o atraso é inevitável

Os atrasos na conclusão de obras, cada vez mais frequentes no segmento residencial, po­­dem desencadear uma série de prejuízos para empresas da construção civil. Se não há como se proteger de todas as consequências, algumas medidas corretivas podem ajudar a reduzir os estragos.

Na obra

De acordo com Roberto de Souza, diretor presidente do CTE (Centro de Tecnologia de Edificações), as perdas se agravam a cada mês de extensão no cronograma. Quando os desajustes no prazo começam a dar os primeiros sinais, Souza recomenda a formação de uma força tarefa com profissionais qualificados para diagnosticar a origem do problema. "É preciso colocar uma lupa em cada obra. Medidas generalistas não resolvem", informa o diretor. Identificadas as causas, a equipe deve montar um plano de ação emergencial que entre no detalhe da programação da obra, semana a semana. "Pode ser que não se recupere o atraso, mas se você não fizer nada, um atraso de três meses pode chegar a seis meses ou um ano", diz.

Segundo Luiz Fernando Castilho, gerente de orçamentos da Sinco Engenharia, o replanejamento dos serviços deve ser feito a partir de novos parâmetros de produtividade, levando em conta a capacidade de fornecimento do mercado. Castilho levanta a possibilidade de se abrirem novas frentes de trabalho para executar simultaneamente serviços que não dependam um do outro. "Às vezes temos contratado mais de um empreiteiro para o mesmo serviço. Se o fornecedor de gesso, por exemplo, não consegue aumentar a equipe, eu coloco dois empreiteiros, um em cada frente de trabalho", relata. No entanto, a medida implica aumento de custos e exige mais mão de obra em um mercado onde esse recurso já é escasso. "É um exemplo a ser estudado. A solução não é simples e às vezes você pode até perder dinheiro", adverte.

Outra medida de contenção é antecipar as contratações com fornecedores e manter um controle mais rígido sobre todas as etapas construtivas, evitando assim que os atrasos se proliferem. "Se tenho gesso para daqui a um mês, tenho que ficar em cima do departamento de suprimentos para saber se já está contratado, quem é a equipe, se posso mostrar ao empreiteiro quanto ele precisa fazer por dia", exemplifica Castilho. Mas mesmo com todo o empenho para elevar a produtividade, o diretor técnico da Tecnisa Fábio Villas Boas afirma que é difícil conter as perdas financeiras. "O que você pode fazer é atuar ao longo do processo para diminuir o atraso, mas depois que o atraso ocorreu, você tem pouca margem para resolver", afirma. "Quando você está atrasado, acaba pagando hora extra, assumindo custos maiores para conseguir um insumo mais rápido, acaba tendo mais ônus para reduzir o atraso."

Relacionamento com o cliente

Se na área financeira há pouco o que fazer, no relacionamento com o consumidor alguns cuidados podem até afastar eventuais litígios, evitando perdas ainda maiores com indenizações aos clientes. De acordo com José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec (Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo), o fator que mais agrava a insatisfação do consumidor não é apenas o atraso, mas, principalmente, o descaso das empresas na comunicação com os clientes: "A principal reclamação é de que o consumidor não tem qualquer feedback das empresas. Elas colocam no contrato uma carência de 180 dias e não justificam esse atraso". (Veja no boxe a discussão sobre a legalidade desse prazo.)

Entre os clientes da ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação), a situação é parecida. "As respostas, quando vêm, são genéricas. Temos clientes que já tiveram a data de entrega prorrogada quatro vezes", conta Lúcio Delfino, diretor da entidade. "O atraso, para a maioria das pessoas, é compreensível. O principal problema é a falta de retorno da empresa. Essas pessoas vão fazer a propaganda o mais negativa possível da construtora." Ambos recomendam que a construtora explique, com franqueza e antecedência, os motivos do atraso aos consumidores. Isso evita surpresas desagradáveis na véspera da entrega, quando o consumidor já se planejou para mudar para a casa nova. Segundo comenta Fábio Villas Boas, "se você avisar com muita antecedência que está enfrentando problemas e que provavelmente o prazo será alongado, apesar de não ficar satisfeito, o cliente tem tempo para se preparar e, em geral, entende que a empresa foi transparente".

Se a sua empresa não prevê nos contratos o pagamento de multa aos compradores em caso de atraso, é recomendável que se ofereça também alguma compensação aos clientes. Segundo Lúcio Delfino, "sai muito mais barato do que pagar uma indenização" e, em geral, ajuda a prevenir brigas judiciais. As associações de mutuários aconselham os clientes a enviarem uma notificação extrajudicial à empresa antes de apelar para o Judiciário. Não é preciso esperar a notificação para agir, mas uma vez que a empresa foi notificada, essa é uma excelente oportunidade para se propor um acordo amigável. José Geraldo Tardin conta o caso de uma construtora que, após a notificação, ofereceu a troca do piso de cerâmica por porcelanato, além de melhorias nos banheiros. "O cliente ficou supersatisfeito e recebeu um imóvel com acabamento melhor pelo mesmo preço", afirma ele. Outra empresa ofereceu ao cliente o registro, a escritura e o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) gratuitos - o custo era de R$ 6 mil, segundo Tardin. "Tudo isso, para a construtora, é mais barato e não causa desgaste à imagem", conclui.

Prazo de carência: é seguro?

Uma questão que divide opiniões é a adoção do prazo de carência nos contratos de compra e venda: um período de tolerância que pode se estender a até 180 dias a partir da data de entrega. Construtores defendem que a carência é indispensável devido à complexidade do desenvolvimento de uma obra. O advogado Edwin Britto, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP (Ordem dos Advogados do Brasil), justifica: "Pode haver algum problema de fundações, algum ajuste econômico, atrasos no financiamento. Há uma série de fatores imprevisíveis inerentes ao próprio empreendimento".

Por essa lógica, os atrasos começariam a ser contados apenas após o vencimento da carência. No entanto, as associações de mutuários entendem que essa prática é abusiva, pois quebra o equilíbrio contratual assegurado pelo Código de Defesa do Consumidor.

"Se a construtora tem o direito de atrasar a entrega em 180 dias, o comprador também deveria ter o direito de atrasar o pagamento das parcelas pelo mesmo período", argumenta Lúcio Delfino, diretor da ABMH. Há ainda quem alegue que a carência só pode ser utilizada se justificada com caso fortuito ou de força maior, como defende José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec. De acordo com os entrevistados, não há lei que regulamente essa questão. Mesmo a interpretação do Judiciário é divergente. "Alguns juízes entendem que os seis meses são ilegais. Outros, afirmam que se o cliente assinou o contrato aceitando a dilatação do prazo, ele não tem o que requerer", relata Marcelo Segredo, presidente da ONG ABC (Associação Brasileira do Consumidor).

O fato é que, em um processo judicial, caso a decisão seja favorável ao consumidor, o construtor pode ter o prazo de carência anulado e, nesse caso, responderá pelos danos causados desde a data original de entrega. Diante do imbróglio jurídico, o mais prudente é sempre comunicar o atraso aos clientes com antecedência, ainda que a empresa não ultrapasse o prazo de carência. Os entrevistados garantem que muitos consumidores respeitam o que está acordado em contrato. Tudo o que eles precisam é de uma comunicação mais eficiente.

fonte: http://revista.construcaomercado.com.br//negocios-incorporacao-construcao/110/a-obra-atrasou-e-agora-saiba-como-gerir-os-184483-1.asp

Construção Civil

Papelão é alternativa rápida e limpa na construção civil

Por Redação do Fórum da Construção

O uso do papelão na construção civil pode representar uma alternativa que proporciona mais rapidez na obra, e com um processo mais leve e salubre. Se não diretamente para moradias, o material oferece uma solução rápida e segura para construções de apoio nos canteiros de obras, pequenos depósitos e outros "puxadinhos".

Reciclagem fácil

A utilidade e a segurança do papelão para a construção civil estão sendo demonstradas por pesquisas que estão sendo realizadas no Departamento de Arquitetura e Urbanismo da Escola de Engenharia de São Carlos (EESC), da USP.

De acordo com a pesquisadora Gerusa Salado, os estudos com o papelão já vêm sendo desenvolvidos no Japão. "No Brasil, esse tipo de pesquisa ainda é inédito," afirma.

A escolha do papelão levou em conta critérios como reciclagem e produção de celulose e do próprio papelão, matérias-primas abundantes no Brasil.

"O papelão, além do fato de poder ser reciclado várias vezes, não precisa de um grande processo de transformação para a reciclagem. Basta triturá-lo e misturar com água", descreve Gerusa.

Construção experimental

Para testar a eficácia do uso do papelão na construção civil, os pesquisadores construíram uma célula-teste.

O papelão oferece uma solução rápida e segura para construções de apoio nos canteiros de obras, pequenos depósitos e e outros "puxadinhos". [Imagem: Ag.USP]

Esta "construção experimental", como foi denominada, possui o formato de um cubo medindo cerca de 3x3x3 metros (m), equivalente a um volume de 27 metros cúbicos (m3). Em uma de suas paredes há uma janela. Na outra, uma porta.

Gerusa explica que as outras duas paredes são "paredes cegas", ou seja, sem qualquer tipo de abertura. Inicialmente, a pesquisadora desenvolveu na célula-teste as vedações, que são o objeto principal de sua pesquisa.

Gerusa conseguiu construir uma parede de 1 m linear, com tubos de 10 cm de diâmetro, sem resina ou impermeabilizantes.

A estrutura, segundo ela, resistiu até 5,0 toneladas. Utilizando a resina impermeabilizante, a mesma estrutura teve sua resistência aumentada, suportando até 6,0 toneladas.

Esta mesma resina também torna o material resistente às chuvas e à umidade. "Nossa construção experimental tem resistido a todas as fortes chuvas desses últimos tempos", conta a pesquisadora.

Em relação ao fogo, ela alerta que o material ainda precisa ser avaliado em relação ao tempo que o papelão pode levar para ser incinerado e se o fogo pode se extinguir sozinho - estes testes são realizados em laboratório e seguem normas técnicas nacionais e/ou internacionais. "Sabemos que todos os materiais de construção são suscetíveis ao fogo, mas neste caso, precisamos averiguar se o tempo de propagação de um incêndio acidental possibilita que os usuários desocupem a edificação", diz Gerusa.

Vantagens das construções de papelão

Os estudos realizados já têm dado frutos, segundo a pesquisadora. "Já é certeza que a estrutura poderá ser aplicada em edificações térreas".

O intuito das pesquisas, segundo Gerusa, é que a estrutura possa vir a ser utilizada para habitações ou não, além de outros tipos de construções como edifícios, como uma possibilidade de substituição de materiais de alvenaria.

Entre as principais vantagens na utilização do papelão na construção civil, Gerusa destaca o uso de uma fundação apenas superficial e não subterrânea, pois a construção é leve. A construção de imóveis com este material é bem mais rápida do que os métodos convencionais porque é feita num sistema construtivo pré-fabricado.

"Além disso, os tubos de papelão são ocos, facilitando a instalação dos sistemas hidráulicos e elétricos, não havendo necessidade de quebrar paredes. Todo o processo é limpo e salubre podendo ser desmontado e remontado a qualquer tempo", garante a pesquisadora.

O custo de uma parede de papelão em relação à de alvenaria convencional por enquanto é proporcional, mas Gerusa lembra de alguns fatores que podem torná-lo um potencial material concorrente à alvenaria, como impostos adequados a construção civil, produção não só dos tubos, mas também de módulos pré-fabricados em larga escala.


Fonte: http://www.inovacaotecnologica.com.br/

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